最近，西部省會(huì)的一家房地產(chǎn)中介總經(jīng)理告訴媒體，在國(guó)外，二手房經(jīng)紀(jì)人是社會(huì)地位的十大職業(yè)。 在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)，由于不良資金驅(qū)逐良好的資金，由于信貸崩潰，公眾對(duì)此行業(yè)不承認(rèn)，甚至被嚴(yán)重評(píng)為“黑色中介”。
他說(shuō)這句話還沒過幾天。 據(jù)“人民日?qǐng)?bào)”報(bào)道，根據(jù)住房和建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)有超過6萬(wàn)家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 這些機(jī)構(gòu)在促進(jìn)房地產(chǎn)交易方面發(fā)揮了積極作用。 然而，一些不道德的房地產(chǎn)中介通過各種手段尋求非法利益，擾亂市場(chǎng)秩序，懲罰消費(fèi)者權(quán)益。 本文還列出了不良中介的各種方法。 第一個(gè)是提高價(jià)格。 一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)習(xí)慣了輿論價(jià)格飆升，給公眾帶來(lái)“逆風(fēng)”，導(dǎo)致買家恐慌，賣房瘋狂，加快資金釋放，提高售價(jià)，增加不合理價(jià)格上漲的壓力 。 其次，發(fā)布虛假列表。 一些代理商隨意傳播有關(guān)不準(zhǔn)確房屋的信息，在樓層，區(qū)域，價(jià)格，玩耍技巧，誤導(dǎo)交易和欺詐性消費(fèi)上玩耍。 三，偽造資格。 一些中介機(jī)構(gòu)編造虛假材料，幫助不合格的房地產(chǎn)投機(jī)者在實(shí)施限購(gòu)政策的城市購(gòu)買房屋，使投機(jī)資本進(jìn)入市場(chǎng)，加大監(jiān)管力度。 這些只是中介投機(jī)的一小部分。 中介房地產(chǎn)投機(jī)者通過幫助他們提高價(jià)格并不是很了解。 玩心理戰(zhàn)，閃爍賣家，然后閃爍的買家自去年下半年以來(lái)，特別是2016年，一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)過熱，房?jī)r(jià)加速， 中介機(jī)構(gòu)違反房地產(chǎn)投機(jī)的空間更大。 “所謂的房地產(chǎn)投機(jī)只不過是心理戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用，”一位不愿透露姓名的高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直言不諱地說(shuō)，房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)投機(jī)一直存在。 他們對(duì)房主和購(gòu)房者使用不同的方法。 對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，他們通常會(huì)強(qiáng)調(diào)套房的來(lái)源有多糟糕，并試圖降低價(jià)格。 在兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的游說(shuō)下，一般房主的心理防御將被放松。 此時(shí)，中介工人所扮演的一個(gè)或多個(gè)房屋將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出現(xiàn)，大多數(shù)房主將在軟硬壓力下招募。 對(duì)待買家，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶他去看不同的套房來(lái)源。 例如，讓他看一些不符合您需求的商品，然后轉(zhuǎn)到目標(biāo)商家信息。 經(jīng)過比較，目標(biāo)上市自然凸顯了它的優(yōu)勢(shì)，而且買方也容易忽視它的一些缺點(diǎn)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在及時(shí)游說(shuō)買房。 在購(gòu)買和出售二手房之前，買家和賣家在簽訂合同之前不能看到對(duì)方。 只要代理商了解雙方的心理價(jià)格，他們就可以降低買方的預(yù)算，同時(shí)將價(jià)格推向賣方。 然后，中介以一次性現(xiàn)金支付購(gòu)買套房的來(lái)源，但不執(zhí)行任何交易程序，但允許賣方發(fā)出授權(quán)委托書，并在之后將房屋直接賣給下一個(gè)房屋。 加價(jià)。 “賺取20萬(wàn)元的差價(jià)是正常的，”一位中間人說(shuō)。 在中介行業(yè)，這種做法被稱為“現(xiàn)金結(jié)算”。 “我們要做的就是保持房?jī)r(jià)。 地面很高。“現(xiàn)在有一些法律法規(guī)限制中介機(jī)構(gòu)，但執(zhí)法和監(jiān)管的程度較低。高??利潤(rùn)率仍然促使調(diào)解員承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)財(cái)。低買高 拋出，中間人成為房地產(chǎn)投機(jī)者“你認(rèn)為我們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是賺取代理費(fèi)嗎？ 這些錢對(duì)我們來(lái)說(shuō)很小，低買高賣房地產(chǎn)賺錢差價(jià)是我們中介賺錢的核心。“陳經(jīng)理，一個(gè)中央省份的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 幾年前，陳經(jīng)理創(chuàng)辦了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，投資30萬(wàn)元。 在兩年的運(yùn)營(yíng)期間，每月利潤(rùn)增加了100％。 他告訴媒體，去年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。 他們公司通過收取代理費(fèi)收入約60萬(wàn)元，而這樣的中型房地產(chǎn)公司每月支出超過5萬(wàn)元。 收入和支出只是平衡，但在前一年。 至少，他和他的公司的房地產(chǎn)投機(jī)者至少賺了500萬(wàn)元。 “房?jī)r(jià)上漲是我們中介房地產(chǎn)的基礎(chǔ)。只要有一定比例的房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，我們就會(huì)以市場(chǎng)價(jià)格買入并賣出。” 陳經(jīng)理表示，房地產(chǎn)投機(jī)商在業(yè)內(nèi)表示。 拿起房子，拿起房子賣掉。 他說(shuō)有一所房子。 那時(shí)，房東迫切需要錢。 他計(jì)劃用它稍微便宜一點(diǎn)，并以12000元的價(jià)格出售。 他找到五個(gè)人和房東談價(jià)格。 大家都拿起了問題，比如地板不好，燈光不好，房型不好，大家和房東都說(shuō)你的房子價(jià)值高達(dá)1萬(wàn)元一平方米。 經(jīng)過幾次洗腦，房東遇到了一個(gè)單價(jià)為11000元的買家。 我急于完成交易。 他家的總價(jià)是104萬(wàn)元。 他抵押70％，他只需要花費(fèi)30萬(wàn)元左右。 2個(gè)月后，他可以賣出132萬(wàn)左右，在征收稅費(fèi)后，他賺了20萬(wàn)元，利潤(rùn)超過60％。 中介房地產(chǎn)投機(jī)可以提高住房?jī)r(jià)格？ 3月底，北京市住房建設(shè)委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，包括推廣房?jī)r(jià)。 一時(shí)間，北京的各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人先后安置了高價(jià)住房。 在北京，即使是大量的“學(xué)區(qū)”也在一夜之間跌至149900元。 為什么是149900元？ 連鎖住宅的內(nèi)部郵件顯示，在學(xué)區(qū)最后60萬(wàn)元的單價(jià)被悄然拆除后，公司再次拆除了一些高價(jià)住房，特別是單價(jià)異常高的學(xué)區(qū)。 內(nèi)部郵件表示，該連鎖店不接受高價(jià)住房的上市，并且超額報(bào)價(jià)的列表不會(huì)在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上輸入，也不會(huì)被客戶推薦和查看。 特別要指出的是，單價(jià)高于15萬(wàn)元的學(xué)區(qū)“被過度報(bào)價(jià)”，如果上市財(cái)產(chǎn)超過限額，將被刪除。 連鎖家居網(wǎng)站擁有大量學(xué)區(qū)，每平方米售價(jià)14.99萬(wàn)元。 據(jù)一位觀察員說(shuō)，這些房子在前一段時(shí)間被吊死時(shí)價(jià)格超過20萬(wàn)元甚至超過30萬(wàn)元，突然之間跌至14.99萬(wàn)元。 如果您從前一個(gè)報(bào)價(jià)中減去當(dāng)前報(bào)價(jià)，這里獲得的數(shù)字可能與房地產(chǎn)投機(jī)者的價(jià)格有很大關(guān)系。 換句話說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過將房?jī)r(jià)賣出一半來(lái)獲利。 一位業(yè)內(nèi)人士告訴媒體，有關(guān)政府部門最近談及了一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的相關(guān)負(fù)責(zé)人，并要求這些代理商保證他們不會(huì)提高價(jià)格。 中介已經(jīng)聚集了很多，并積極采取高價(jià)住房，導(dǎo)致北京的房?jī)r(jià)沒有大幅增加的氣氛。 他們還知道，如果北京的房?jī)r(jià)失控，人們的投訴將會(huì)加劇，政府將受到嚴(yán)厲監(jiān)管，中間人將遭受損失。 開發(fā)商，銀行，房地產(chǎn)集團(tuán)和共生連鎖店與中間商開發(fā)商一起向中間代理商一般都是銷售終結(jié)。 通過委托所有剩余的房地產(chǎn)中介，開發(fā)商的銷售成本可以提前終止，但大部分銷售延遲在樓層，房間類型，批次等方面有缺陷，這是針對(duì)中間人， 價(jià)格低于市場(chǎng)水平。 這些清單意味著更高的利潤(rùn) 在中介行業(yè)，有一個(gè)小技巧可以賣掉市場(chǎng)的末端，即首先提高二手房的價(jià)格，然后在價(jià)格高的時(shí)候賣出。 一些調(diào)解員說(shuō)，“如果這個(gè)房產(chǎn)有二手房上市，我們將加入幾家中介公司尋找一些原始面孔，并每天訪問房子幾次，以提高房主的期望。二手房的價(jià)格 住房自然會(huì)出現(xiàn)。“ @]對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，中介起了決定性的作用。 如果房地產(chǎn)投機(jī)者想要做出售，他們只能依靠中介來(lái)實(shí)現(xiàn)。 沒有銷售，主要是指中介可以幫助房地產(chǎn)投機(jī)者實(shí)現(xiàn)“低首付”甚至“零首付”：中介通過對(duì)公司的評(píng)價(jià)，房子的估值很高，對(duì)于 例如，房屋原值100萬(wàn)元，中介允許買賣雙方以150萬(wàn)元的價(jià)格簽訂合同進(jìn)行審核，按照30％的首付款，投資者可獲得105萬(wàn)元的貸款，相當(dāng)于 使用銀行貸款支付房屋的全部金額。 在這個(gè)過程中，銀行還與中間人形成了共生鏈。 有一個(gè)圖像比喻。 在房地產(chǎn)集團(tuán)的運(yùn)作中，銀行扮演著“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。 如果中介公司沒有經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)集團(tuán)可能無(wú)法獲得貸款。 代理商知道幾乎沒有銀行愿意申請(qǐng)買家直接購(gòu)買的抵押貸款業(yè)務(wù)。 二手房不僅涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所，房屋管理局，保險(xiǎn)公司等，更重要的是，轉(zhuǎn)移階段也需要保證，這些事實(shí)上是由中間人完成的，即與中間人完成 銀行抵押貸款避免了麻煩和成本，甚至風(fēng)險(xiǎn)也發(fā)生了變化。 中介擅長(zhǎng)利用這種與銀行的特殊關(guān)系。 “在貸款或抵押過程中，客戶和銀行通常不會(huì)相互聯(lián)系。因此，我們可以偽造授權(quán)書，然后首先去賣方出售銷售收益。” 一位中介表示，銀行一般不會(huì)刻意調(diào)查這份委托書的真實(shí)性，因?yàn)樵撱y行的年度抵押指數(shù)很大一部分是由中介完成的。 為了完成貸款任務(wù)，銀行將關(guān)閉一只眼睛。 通過這種方式，中間人就像一條魚，價(jià)格越來(lái)越高。 在此基礎(chǔ)上，中間商的共生鏈延伸到地方政府，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，地方政府希望房?jī)r(jià)上漲。 如果突然升得太高，相關(guān)部門將看到危機(jī)，并將發(fā)起反對(duì)中介房地產(chǎn)投機(jī)的行動(dòng)。 然而，一些高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示他們之前也有過類似行為，而且當(dāng)房?jī)r(jià)過高時(shí)他們都會(huì)花一些時(shí)間。 雖然他們是認(rèn)真的，但他們不可持續(xù)。 低首付和高利貸，已成為申通廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的中介賺錢工具，幾乎無(wú)所事事。 當(dāng)面對(duì)媒體時(shí)，他們不愿意說(shuō)他們參與了房地產(chǎn)投機(jī)，即使其他房地產(chǎn)投機(jī)也不愿意多說(shuō)。 幾年前，媒體經(jīng)歷了幾次曲折，并采訪了一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 在他看來(lái)，雖然政府的二手房貸款政策有時(shí)是松散的，有時(shí)是緊張的，但在中間人的手中，它在緊張時(shí)也會(huì)松動(dòng)，在松散時(shí)也會(huì)松動(dòng)。 如果您或客戶真的想購(gòu)買它，仍然有辦法降低預(yù)付款，甚至完全避免預(yù)付定金。 “方法非常簡(jiǎn)單。中間人評(píng)估公司并提高房屋的估值。” 不愿透露姓名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，例如，一個(gè)原始價(jià)值100萬(wàn)元的房子，中介允許買賣雙方簽訂合同，價(jià)格為150萬(wàn)元人民幣。 評(píng)論。 根據(jù)30％的首付，投資者可以獲得105萬(wàn)元的貸款。 “不是每個(gè)人都能做到這一點(diǎn)。這取決于你們的關(guān)系。” “一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也在做轉(zhuǎn)移貸款業(yè)務(wù)。這部分利潤(rùn)不小。許多客戶的房屋都是抵押貸款，他們必須在賣出時(shí)支付銀行欠款。如果買家 而賣方?jīng)]有足夠的錢償還貸款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往會(huì)付錢給客戶償還貸款。這部分利率相對(duì)較高，有些利潤(rùn)為4點(diǎn)。 它們是每天計(jì)算的，主要取決于借款金額和時(shí)間長(zhǎng)度。一般來(lái)說(shuō)，在客戶還清貸款后，貸款可以很快重新支付，中介借錢和高利息。 中介的風(fēng)險(xiǎn)并不大，但幾天內(nèi)就可以賺到幾千元甚至幾萬(wàn)元。
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