在商品房買賣過程中，多知悉相關(guān)情況，不僅能讓自己購得一套滿意的房子，更能在以后減少因房屋帶來的麻煩，同時還能維護(hù)購房者的合法權(quán)益。下面小編為您整理關(guān)于2016商品房買賣流程、購買商品房有哪些注意事項的知識。

商品房買賣流程

1、選房。

2、簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書時，開發(fā)商往往要求購房者交納定金。簽訂認(rèn)購書并不是購房的必經(jīng)程序，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種約定俗成的做法。

3、簽訂商品房買賣合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)簽訂物業(yè)管理合同。商品房買賣合同的內(nèi)容集中體現(xiàn)了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。如果在商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第一，房地產(chǎn)買賣合同房屋的法律特征：

標(biāo)的物是不動產(chǎn)和特定物：即不可以移動，也不可以用它屋替代;

合同是雙方合同：雙方各有取得(支付)房屋價金(房屋所有權(quán))的權(quán)利(義務(wù))詳見二手房買賣合同(正式版)及商品房買賣合同(正式版);

合同是有償合同：指合同當(dāng)事人雙方任何一方為取得自己的利益須給予對方相應(yīng)利益;

合同是要式合同：合同必須是以書面形式，其有效成立必須以房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)為要件。

第二，房屋買賣合同內(nèi)容

(1)標(biāo)的;(2)數(shù)量;(3)價款;(4)期限：合同簽訂及生效期、價款的支付期、交付房屋期限;(5)交付辦法

(6)違約責(zé)任：合同中應(yīng)寫明違約金的數(shù)額或計算違約金的辦法，沒有規(guī)定的，按法律規(guī)定支付對方2%-5%的違約金。

第三，商品房買賣合同的簽訂

(1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。

(2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。

(3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。

(4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓黾m紛之中。

(5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進(jìn)行核實，并在合同中進(jìn)行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。

4、辦理商品房貸款或公積金貸款手續(xù)，與貸款銀行或住房資金管理中心簽訂貸款協(xié)議。

5、辦理入住手續(xù)。在商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知購房者辦理交付手續(xù)，向購房者出示商品房質(zhì)量驗收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并簽署房屋交接單。

6、簽訂物業(yè)管理合同。購房者在購房時未簽訂物業(yè)管理合同的，在入住時，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

7、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的有關(guān)資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，協(xié)助購房者辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

商品房買賣注意事項

1、買房時哪些項目不計入商品房建筑面積?

不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：

(1)層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室;

(2)房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分;

(3)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等;

(4)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺;

(5)房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等;

(6)其它構(gòu)筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

2、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險?

購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1.取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2.為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3.只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易;4.可能被政府以違法建筑強制拆除。

3、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同?

按照相關(guān)政策規(guī)定，全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

目前，對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價價款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。

4、購房合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎?

商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

5、定金不退，優(yōu)惠不履行 ，怎么解決?

如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn)或您有其他證據(jù)可以證明開發(fā)商由此優(yōu)惠承諾，那么開發(fā)商就負(fù)有兌現(xiàn)的合同義務(wù)，如果開發(fā)商不顯現(xiàn)，可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴，主張您的權(quán)利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾，那維權(quán)就會比較麻煩，因為必須有證據(jù)證明開發(fā)商當(dāng)時有此承諾。

6、樓盤沒有驗收證明，業(yè)主該怎么辦?

任何一個樓盤，在交付的時候，都將會進(jìn)行驗收，以對樓盤質(zhì)量等各方面進(jìn)行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋，以及不符合合同約定的房屋，業(yè)主有權(quán)拒收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從約定的交房日起承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，并且使房屋達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在交房的時候，一定要加以驗證開放商的驗收證明。

7、施工方失誤至設(shè)施遭損 ，責(zé)任由誰承擔(dān)?

施工方承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主也要承擔(dān)選任不當(dāng)?shù)呢?zé)任。所以在房屋裝修之前，首先要查看施工方是否擁有相應(yīng)的資質(zhì)，是不是擁有相應(yīng)的經(jīng)濟實力，是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標(biāo)準(zhǔn)，才能安心的將自己的房屋交給對方來裝修，才能保證自己的權(quán)益不會受到損害。

8、開發(fā)商延期交房 ，如何維權(quán)?

國家法律及其相關(guān)律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告，若還是不履行合同，可要求解除合同，退還首付款、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

9、小區(qū)吵鬧，物業(yè)不給力 ，怎么辦?

要看噪音的來源，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產(chǎn)、工地施工的噪音，要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音，協(xié)商不成的要向法院起訴;如果是馬路交通噪音，屬于市民生活質(zhì)量問題，建議找報社或市長熱線反映。

10、小區(qū)內(nèi)違章搭蓋，業(yè)主如何解決?

違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻，并不能采取強制行動。建議向城管投訴，并且要求城管出具書面答復(fù)。如果是開發(fā)商的違章建筑，還有一個規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴，并且要求城管出具書面答復(fù)。只有這樣，才能保證自己的權(quán)益不會受到損害。

以上就是關(guān)于商品房買賣流程和要注意的事項的全部介紹，希望能給準(zhǔn)備購房的朋友們帶來一些幫助， 購買商品房時簽訂的購房合同里包含了購房者的權(quán)利和義務(wù)，購房者在簽定購房合同時要注意哪些問題才能使自己的合法權(quán)益得到保障。